Locazione commerciale – canoni pagati in ritardo durante il lockdown: non sempre il contratto non può essere risolto

Con la sentenza n. 617/2020, pubblicata lo scorso 15 dicembre, il Tribunale della Spezia ha risolto il caso in cui il locatore di un immobile ad uso commerciale ha intimato al conduttore lo sfratto per morosità per il mancato tempestivo pagamento dei canoni di locazione scaduti durante il lockdown. La decisione ha visto rigettate le domande del locatore: a parere del Giudice, infatti, il ritardo nel pagamento, nel particolare periodo in questione, non integra il grave inadempimento necessario per la risoluzione del contratto.

Nel caso preso in esame dal Tribunale, sin dal 1989 la società locatrice aveva concesso in locazione l’immobile al conduttore che svolgeva al suo interno l’attività di odontoiatra. Quest’ultimo ometteva di corrispondere i canoni scaduti tra i mesi di aprile e giugno 2020 e la locatrice gli notificava un atto di citazione per sfratto per morosità. Il conduttore provvedeva al pagamento integrale dei canoni scaduti solo dopo la ricezione della notifica dell’atto e giustificava il proprio ritardo adducendo le difficoltà derivanti dalla contrazione della propria attività professionale nel periodo di lockdown.

Se, da un lato, in caso di locazione ad uso abitativo, il legislatore ha espressamente previsto la possibilità per il conduttore moroso di corrispondere al locatore i canoni scaduti (oltre a interessi e spese) in sede di prima udienza o entro il termine fissato dal giudice (cfr. art. 55, L. 27 luglio 1978, n. 392), dall’altro lato, risulta pacifico che tale disposizione non trovi applicazione nel caso di locazioni ad uso diverso da quello abitativo.

Nella pronuncia in commento, il Giudice dopo aver correttamente rilevato l’inapplicabilità dell’art. 55, L. 392/1978, ha basato l’iter argomentativo sui principi generali, ritenendo non grave l’inadempimento del conduttore. Infatti, l’art. 1455 c.c. prevede che la risoluzione del contratto possa avvenire solo nel caso in cui una delle parti risulti gravemente inadempiente nei confronti dell’altra. Interpretando il concetto di gravità per calarlo nel caso sottoposto al suo esame, il Giudice ha ritenuto necessario prendere in considerazione “gli elementi soggettivi” e le “modalità e le circostanze di quello specifico rapporto, al fine di valutare se l’inadempimento in concreto accertato abbia comportato una notevole alterazione dell’equilibrio e della complessiva economia del contratto”; nello specifico, il Tribunale ha vagliato:

1. la durata del rapporto tra le parti;
2. la circostanza che l’inadempimento si è verificato nel periodo di lockdown;
3. il fatto che per quanto l’attività di odontoiatra non fosse stata sospesa nel periodo di lockdown essa abbia subito riflessi negativi per effetto delle disposizioni emergenziali;
4. la condotta del conduttore che ricevuta la notifica dell’intimazione di sfratto ha provveduto al pagamento;

Sulla base di tali parametri il Tribunale della Spezia ha ritenuto non sussistente il grave inadempimento e ha rigettato la domanda di risoluzione del contratto avanzata dal locatore, disponendo la compensazione delle spese di lite.