Update | Mutuo Fondiario: limite di finanziabilità e riqualificazione d’ufficio del contratto
Con sentenza pubblicata in data 16 novembre 2022 n. 33719 (CLICCA QUI per vedere la sentenza), la Corte di Cassazione a Sezioni Unite si è pronunciata in merito alla discussa questione relativa al limite di finanziabilità nel mutuo fondiario e alla riqualificazione d’ufficio del contratto, ritenendo che il superamento del limite di finanziabilità ex art. 38 comma 2 del D.Lgs 385/93 (T.U.B.) non inficiasse la validità del contratto di mutuo fondiario e non consentisse al giudice di riqualificare d’ufficio il contratto di mutuo fondiario.
Pertanto, secondo il principio di diritto enunciato nell’ambito della motivazione, “In tema di mutuo fondiario, il limite di finanziabilità di cui all’articolo 38, secondo comma, del d.lgs. n. 385 del 1993, non è elemento essenziale del contenuto del contratto, non trattandosi di norma determinativa del contenuto del contratto o posta a presidio della validità dello stesso, ma di un elemento meramente specificativo o integrativo dell’oggetto del contratto; non integra norma imperativa la disposizione – qual è quella con la quale il legislatore ha demandato all’Autorità di vigilanza sul sistema bancario di fissare il limite di finanziabilità nell’ambito della «vigilanza prudenziale» (cfr. articoli 51 ss. e 53 t.u.b.) – la cui violazione, se posta a fondamento della nullità (e del travolgimento) del contratto (nella specie, del mutuo ormai erogato cui dovrebbe conseguire anche il venir meno della connessa garanzia ipotecaria), potrebbe condurre al risultato di pregiudicare proprio l’interesse che la norma intendeva proteggere, che è quello alla stabilità patrimoniale della banca e al contenimento dei rischi nella concessione del credito”.
Sulla base di quanto disposto dall’art. 38 T.U.B., “il credito fondiario ha per oggetto la concessione, da parte di banche, di finanziamenti a medio e lungo termine garantiti da ipoteca di primo grado su immobili” e, al secondo comma, che “la Banca d’Italia, in conformità delle deliberazioni del CICR, determina l’ammontare massimo dei finanziamenti, individuandolo in rapporto al valore dei beni ipotecati o al costo delle opere da eseguire sugli stessi, nonché le ipotesi in cui la presenza di precedenti iscrizioni ipotecarie non impedisce la concessione dei finanziamenti”. Il CICR, con delibera del 22 aprile 1995, recepita dalla Banca d’Italia con aggiornamento del 26 giugno 1995 alla circolare n. 4 del 29 marzo 1988 (recante “Istruzioni in materia di particolari operazioni di credito” in G.U. Serie Generale n. 155 del 5 luglio 1995), ha stabilito, quale “limite di finanziabilità”, quello dell’ottanta per cento del valore dei beni ipotecati o del costo delle opere da eseguire sugli stessi, aumentabile al cento per cento in presenza di garanzie integrative, soggiungendo che, nei casi di finanziamenti concessi su immobili già gravati da precedenti iscrizioni ipotecarie, l’importo finanziabile deve essere determinato sommando al nuovo finanziamento il capitale residuo di quello precedente.
Sul punto, un primo orientamento, Cass. n.26672/2013, escludeva che quanto previsto dall’art. 38 secondo comma T.U.B., in relazione al limite di finanziabilità, costituisse un’ipotesi rientrante nell’ambito applicativo dell’articolo 117 T.U.B. e che pertanto da tale violazione non potesse derivare la nullità dei contratti difformi.
Un secondo orientamento, Cass. n. 17352 del 2017, invece, pur condividendo quanto affermato in merito alla non riconducibilità della fattispecie in esame alla nullità di cui all’art. 117, ottavo comma, T.U.B., riteneva che per poter qualificare il mutuo come “fondiario”, elemento essenziale fosse la previsione del limite massimo di finanziabilità.
A seguito di tali orientamenti, le Sezioni Unite, con la sentenza in commento, si sono espresse con un’interpretazione molto vicina a quanto espresso dalla Cass. n. 26672/2013, ritenendo il limite di finanziabilità di cui all’art. 38 secondo comma T.UB., elemento non essenziale del contratto essendo elemento meramente integrativo dell’oggetto contrattuale e che, quindi, la violazione di tale limite non può considerarsi causa di nullità del contratto.
Infine, per quanto riguarda il secondo principio espresso dalla suddetta sentenza, ovvero la possibilità di riqualificare in mutuo ordinario, il mutuo concesso in violazione del limite dell’80%, le Sezioni Unite affermano che: “qualora i contraenti abbiano inteso stipulare un mutuo fondiario corrispondente al modello legale (finanziamento a medio o lungo termine concesso da una banca garantito da ipoteca di primo grado su immobili), essendo la loro volontà comune in tal senso incontestata (o, quando contestata, accertata dal giudice di merito), non è consentito al giudice riqualificare d’ufficio il contratto, al fine di neutralizzarne gli effetti legali propri del tipo o sottotipo negoziale validamente prescelto dai contraenti per ricondurlo al tipo generale di appartenenza (mutuo ordinario) o a tipi contrattuali diversi, pure in presenza di una contestazione della validità sotto il profilo del superamento del limite di finanziabilità, la quale implicitamente postula la corretta qualificazione del contratto in termini di mutuo fondiario”.
Pertanto, quindi, il giudice non può disattendere la volontà delle parti, qualora le stesse qualifichino un contratto, a meno che non ricorrano le condizioni per la conversione del contratto ma ciò presuppone che ne sia contestata la validità, condizione, però, non ravvisabile per la fattispecie in esame, in quanto la violazione del limite di finanziabilità, come già ribadito, non può essere causa di nullità.
